La imposición sistemática de todos los costes de formalización de préstamos hipotecarios al cliente consumidor ha constituido una de las prácticas más controvertidas del sector financiero. Esta práctica contractual ha sido declarada nula por los tribunales al considerarse que vulnera la protección básica del consumidor. Por ello, comprender cómo reclamar los gastos hipotecarios se ha convertido en una prioridad para miles de prestatarios que buscan restablecer el equilibrio financiero.
El proceso de reclamación requiere un análisis técnico riguroso para analizar la viabilidad de la reclamación y estudiar la escritura y las facturas correspondientes. Este análisis individualizado resulta imprescindible, ya que cada contrato presenta particularidades que determinan las posibilidades reales de éxito frente a la entidad bancaria. Para los afectados en la provincia de Ourense, contar con un abogado bancario en Ourense permite enfocar la reclamación con la prudencia y el rigor que exige la normativa actual.
¿Qué son los gastos hipotecarios?
Los gastos asociados a la constitución de una hipoteca son aquellos costes administrativos, registrales y técnicos que se generan de forma obligatoria al formalizar el préstamo con garantía real. Entre estos conceptos se incluyen los honorarios de la notaría, la inscripción en el Registro de la Propiedad, los trámites de la gestoría y la tasación pericial del inmueble.
Históricamente, los bancos introducían una estipulación contractual predispuesta que trasladaba el cien por cien de estos costes al prestatario. La jurisprudencia consolidada ha determinado que esta práctica constituye un supuesto de gastos hipotecarios abusivos, al no permitir negociación alguna y generar un desequilibrio injustificado en perjuicio del prestatario. Al declararse la nulidad de esta cláusula, el banco queda obligado a restituir las cantidades cobradas indebidamente.
¿Qué gastos hipotecarios se pueden reclamar?
La delimitación de los conceptos recuperables ha quedado plenamente definida tras años de litigiosidad entre los consumidores y las entidades financieras. El Tribunal Supremo ha establecido un reparto fijo para aquellos contratos celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 5/2019.
La distribución técnica de los costes reembolsables se detalla en la siguiente tabla:
| Concepto de Gasto | Distribución Jurisprudencial | Porcentaje Reclamable | Criterio de Aplicación y Matices |
| Gestoría | 100% Banco / 0% Cliente | 100% del total | Se devuelve íntegramente la factura si la intervención fue impuesta. |
| Registro de la Propiedad | 100% Banco / 0% Cliente | 100% del total | El banco asume el coste por ser el beneficiario de la inscripción. |
| Tasación del Inmueble | 100% Banco / 0% Cliente | 100% del total | Reclamable en hipotecas previas a la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario. |
| Notaría (Escritura matriz) | 50% Banco / 50% Cliente | 50% del total | El coste de la matriz se distribuye por partes iguales entre ambas partes. |
| Impuesto (AJD) | Sujeto Pasivo Legal | 0% (Hipotecas < 10/11/2018) | No es reclamable en escrituras antiguas por imperativo tributario de la época. |
La viabilidad de la comisión de apertura
El análisis de la comisión de apertura exige una valoración diferenciada debido a la evolución doctrinal acontecida en 2025. Las sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 30 de abril de 2025 (asuntos C-699/23 y C-39/24) y el criterio posterior del Tribunal Supremo determinan que esta cláusula no es nula por defecto.
La validez de la comisión depende de que supere el control de transparencia y no resulte abusiva en el caso concreto. El juzgado examina si el banco informó previamente de forma comprensible sobre su coste y si este importe (habitualmente entre el 0,5% y el 1,5%) ha sido informad de forma clara, no se solapa con otros conceptos y no resulta desproporcionada en atención al importe del préstamo y al conjunto de circunstancias del caso.
¿Quién puede reclamar los gastos de hipoteca?
El derecho a iniciar una reclamación de gastos de hipoteca asiste a cualquier persona física que ostente la condición de consumidor y que firmase un préstamo con garantía real. Quedan excluidos de esta vía de protección los préstamos hipotecarios formalizados por personas jurídicas o destinados a financiar actividades empresariales o profesionales.
La cancelación o amortización total del préstamo no extingue el derecho a reclamar la devolución de los importes abonados en su día. Dado que la acción ejercitada busca declarar la nulidad de pleno derecho de una cláusula abusiva, sus efectos económicos persisten a pesar de que el contrato ya no esté vigente. Por tanto, los consumidores con hipotecas canceladas disponen de las mismas garantías para exigir la restitución de sus saldos.
Documentación necesaria para la reclamación
Para proceder a valorar si la cláusula puede considerarse abusiva y calcular el importe exacto a recuperar, es imprescindible recopilar la documentación contractual y de pago.
La relación de documentos necesarios se estructura en la siguiente tabla:
| Documento Requerido | Función en el Expediente | Método de Obtención Alternativo |
| Escritura del Préstamo | Demuestra la existencia de la cláusula de gastos. | Solicitud de copia autorizada en la notaría de firma. |
| Factura de la Notaría | Acredita el desembolso de los aranceles notariales. | Petición de duplicado al protocolo notarial correspondiente. |
| Factura del Registro | Justifica los honorarios de la inscripción hipotecaria. | Solicitud de certificación al Registro de la Propiedad. |
| Factura de la Gestoría | Prueba el pago por la tramitación del expediente. | Reclamación del duplicado a la gestoría que intervino. |
| Factura de la Tasación | Acredita el coste de la valoración del inmueble. | Contacto directo con la sociedad tasadora homologada. |
Cómo reclamar los gastos hipotecarios paso a paso
El procedimiento para formalizar la reclamación de gastos de hipoteca requiere seguir unas pautas específicas para optimizar las posibilidades de éxito y evitar rechazos procesales.
Revisión de la escritura y cálculo del importe
El primer paso consiste en analizar detenidamente las cláusulas del préstamo hipotecario para localizar la estipulación de gastos. Una vez identificada, se deben sumar los conceptos de las facturas que corresponden al banco según el criterio jurisprudencial para cuantificar la reclamación.
Presentación de la reclamación extrajudicial
Se debe dirigir un escrito formal por canales acreditados al Servicio de Atención al Cliente (SAC) de la entidad bancaria. En este documento se solicita de forma expresa la nulidad de la cláusula abusiva y la devolución de los importes indebidamente abonados.
Espera del plazo de resolución extrajudicial
La entidad financiera dispone de un plazo de un mes para dar respuesta a la reclamación del consumidor. Durante este periodo, el banco estudiará la solicitud para proponer una devolución total o parcial de los importes reclamados.
Valoración de la respuesta del banco y posibles vías posteriores
Si la entidad bancaria propone una devolución parcial o desestima la reclamación, el consumidor debe evaluar las opciones disponibles. Es recomendable no firmar acuerdos de renuncia de acciones sin contrastar la propuesta con especialistas en la materia.
Ejercicio de la acción judicial
Ante la falta de respuesta o la denegación expresa del banco, el consumidor puede interponer una demanda ante los tribunales. En esta vía judicial se solicitará la declaración de nulidad de la cláusula y la devolución de las cantidades más el interés legal.
Qué hacer si el banco rechaza la reclamación o no responde
La denegación sistemática de las solicitudes en vía extrajudicial constituye una práctica habitual entre las entidades financieras para desalentar a los prestatarios. Ante una contestación negativa o la ausencia de respuesta tras un mes, el consumidor no debe dar por perdido su derecho de restitución.
El rechazo en la fase previa permite iniciar la vía judicial con plenas garantías, solicitando judicialmente la nulidad de la estipulación contractual. Es en este punto cuando resulta de máxima utilidad cuándo contratar un abogado bancario, ya que la interposición de una demanda en el juzgado requiere una dirección técnica rigurosa para defender los intereses del cliente frente a la entidad bancaria.
Plazo para reclamar los gastos hipotecarios
La determinación del plazo para reclamar los gastos hipotecarios ha sido objeto de debate y sucesivas resoluciones por parte de los órganos judiciales nacionales y comunitarios.
La Sentencia del Tribunal Supremo 857/2024, de 14 de junio, adaptando la doctrina de la Sentencia del TJUE de 25 de abril de 2024, unificó el criterio en España. Se estableció que el cómputo del plazo de prescripción de cinco años de la acción restitutoria se inicia únicamente desde el momento en que una sentencia firme declara la nulidad de la cláusula de gastos del caso concreto.
Este principio de seguridad jurídica ha sido respaldado por la Sentencia del TJUE de 13 de marzo de 2025 (asunto C-230/24, Banco Santander), que valida la coexistencia de la imprescriptibilidad de la acción de nulidad con la prescriptibilidad de la acción de restitución, siempre que se respete el principio de efectividad. Dado que el plazo para solicitar el reembolso económico no expira mientras no se haya declarado judicialmente la nulidad de la cláusula, las hipotecas firmadas antes de 2019 continúan estando plenamente en plazo para ser reclamadas.
Cuándo conviene consultar con un abogado bancario
Aunque la fase extrajudicial puede iniciarse de manera particular, la intervención de profesionales del derecho resulta aconsejable en diversos escenarios complejos.
La consulta con un especialista se vuelve imprescindible en los siguientes supuestos:
- Inexistencia de facturas originales: Cuando no se dispone de los justificantes de notaría o registro, un letrado puede tramitar la obtención de copias autorizadas de forma ágil.
- Discrepancias en la comisión de apertura: Ante la necesidad de evaluar de manera individual si se han respetado las exigencias de transparencia y proporcionalidad del coste.
- Propuestas de acuerdo parcial del banco: Para evitar la firma de documentos que contengan renuncias a reclamar otros elementos abusivos del préstamo, como las cláusulas suelo o los tipos de interés de demora excesivos.
Cómo puede ayudarte GL Abogados
Los profesionales que integran el equipo de GL Abogados asisten a los consumidores de Ourense en la defensa de sus derechos frente a cláusulas o prácticas bancarias que puedan resultar abusivas o contrarias a la normativa de consumidores . El despacho enfoca cada expediente de forma pormenorizada, aplicando criterios de rigor técnico y cercanía.
La asistencia técnica del despacho comprende las siguientes actuaciones:
- Revisión y análisis de viabilidad: Examen exhaustivo de la escritura matriz de préstamo hipotecario y las facturas aportadas para determinar las probabilidades reales de recuperación de importes.
- Cálculo de cantidades e intereses: Cuantificación del dinero reclamable al banco, incorporando el interés legal devengado desde la fecha en que se realizaron los pagos indebidos.
- Defensa integral del expediente: Redacción y presentación de la reclamación extrajudicial y, de resultar insatisfactoria la respuesta de la entidad, dirección de las acciones judiciales correspondientes ante los juzgados competentes.
Para recibir un análisis de su caso de forma personalizada, los afectados pueden solicitar asesoramiento legal directo a través de los canales de comunicación de la firma en Ourense.
FAQs (Preguntas frecuentes)
¿Qué gastos hipotecarios se pueden reclamar exactamente?
Los consumidores pueden exigir el reembolso del 100% de los importes abonados por gestoría, registro de la propiedad y tasación, además del 50% de los gastos de notaría de la escritura del préstamo. El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) no se puede reclamar en escrituras anteriores al 10 de noviembre de 2018.
¿Existe un plazo límite para presentar la reclamación de gastos de hipoteca?
En la práctica, la inmensa mayoría de las hipotecas previas a 2019 siguen estando en plazo para ser reclamadas. La jurisprudencia del Tribunal Supremo de junio de 2024 y el TJUE en 2025 fijan que el plazo de prescripción de cinco años de la acción restitutoria se inicia una vez que la nulidad de la cláusula ha sido declarada por una sentencia firme en el caso concreto.
¿Puedo reclamar si mi préstamo hipotecario ya está totalmente pagado o cancelado?
Sí, de forma inequívoca. La cancelación del préstamo o la venta del inmueble no impiden el ejercicio de la acción judicial de nulidad contra la cláusula que impuso los gastos, dado que sus efectos económicos de restitución no prescriben por la finalización del contrato.
¿Qué ocurre si no conservo las facturas originales de notaría o registro?
La falta de facturas no supone la pérdida del derecho a reclamar. Es posible solicitar duplicados o copias simples directamente a la notaría autorizante, a la gestoría que tramitó el expediente o recabar certificaciones de aranceles en el Registro de la Propiedad correspondiente.
¿Es obligatorio contratar un abogado para reclamar los gastos de la hipoteca?
Para la presentación de la reclamación extrajudicial previa ante el Servicio de Atención al Cliente del banco no es obligatorio contar con un profesional de la abogacía. No obstante, si la entidad bancaria desestima la solicitud o se hace necesario acudir a la vía judicial, la representación por medio de abogado y procurador es un requisito procesal obligatorio.
